A partir de 2027, entra em vigor a CBS – Contribuição Sobre Bens e Serviços, criada pela Reforma Tributária através da LC 214/25, e passam a ser extintos os atuais PIS e COFINS. Até o final de 2026, pessoas físicas que praticarem a venda ou aluguel de imóveis recolherão apenas o Imposto de Renda sobre o ganho na venda ou a receita de aluguel, que, aliás, fica sujeita ao famoso carnê-leão, com recolhimento mensal.
A pessoa física que possuir até 3 imóveis alugados e que a receita com operações imobiliárias (inclusive a venda) for inferior a 240 mimilhões durante todo o ano anterior continuará pagando apenas o IRPF na tabela progressiva. Acima desses limites ou quantidade de valor, passa a ser contribuinte da CBS, sendo considerado um locador profissional, passando a pagar os mesmos impostos que uma empresa normal do setor.
A locação residencial terá um redutor social de R$ 600,00 (seiscentos reais); por exemplo, se o aluguel for de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), o imposto irá incidir sobre R$ 2.000,00 (dois mil reais). Qual será a alíquota? Apesar da CBS entrar em vigor em 2027, ainda não conhecemos a alíquota, cuja definição será fruto de testes e experiências, com o intuito de calibrá-la e com a promessa de manter a carga tributária atual. Até o momento, temos uma alíquota estimada de 9% para a CBS e 19% para o IBS, totalizando uma alíquota estimada de 28%.
O Artigo 253 da LC 214/25 estabelece que a alíquota para a locação será determinada a partir de 30% da alíquota oficial. Logo, podemos estimar uma alíquota da CBS de 3% e uma futura alíquota do IBS de 6% a 5,7%. Em resumo, a partir de 2027, com a entrada em vigor apenas da CBS, estima-se uma alíquota de 3% a incidir sobre a locação de imóveis, aumentando gradativamente até o final da reforma tributária com a implementação da IBS, que também irá incidir sobre as locações, até atingir, em 2033, a alíquota de 8,7% (estimada) de CBS e IBS sobre os aluguéis. A alíquota, portanto, irá aumentar aos poucos, amenizando os impactos do aumento.
Por outro lado, o imposto será não cumulativo, podendo a pessoa física ou jurídica que locar os imóveis abater os créditos da atividade, os quais devem incluir as despesas de manutenção do imóvel, dentre outras que não conhecemos, pois é preciso que seja editado o Regulamento da CBS, regulando esta e outras dúvidas, pois a cobrança do novo imposto entra em vigor em 01/01/2027, data em que o PIS e COFINS serão extintos.
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